Die Brauerei

wird in ein neues Wohnquartier umgebaut. Es ist schier unglaublich, welchen bürokratischen Aufwand man heutzutage treiben muß, um Wohnraum schaffen zu können. Gut, manches ist auch hausgemacht. Einen Bebauungsplan braucht man. Auch einen städtebaulichen Vertrag? Obwohl das Thema "Baugebiete" nur auf Platz 21 von 31 des Pfungstädter Interesses liegt, versuche ich, wichtige Punkte herauszugreifen und darzustellen.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan (kurz: B-Plan) ist ein Planungsinstrument der städtischen Bauleitplanung. Er regelt verbindlich und detailliert, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen – also was, wo, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf.

Für das ehemalige Brauereigelände in Pfungstadt liegt der beschlossene Bebaungsplan "Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei" nun vor (Beschluss 87/2025). Der B-Plan führt eine Vielzahl von Informationen aus fachlichen Gutachten, der Bürgerbeteiligung sowie die gesetzgeberischen, stadt- und landesplanerischen Elemente zusammen. Der Textteil (Teil 2) hat 185 Seiten. Viel Spaß beim lesen :-). Nein, ich hab mal reingeschaut.

Wohnen

Laut Plan können nun im neuen Viertel auf rund 7,2 Hektar bis zu 550 Wohneinheiten für 1.150 Bewohner geschaffen werden. Davon 400 im Geschosswohnungsbau (Miete und/oder Eigentum) und etwa 75 Reihenhäuser.

B-Plan Gebiet "Stadtgärten Pfungstadt"

75 Wohneinheiten sind explizit als "Seniorenwohnungen" vorgesehen. Laut Nutzungskonzept sollen diese Wohnungen als "Alters- / Betreuutes Wohnen gestaltet werden und in Verbindung mit einem Gesundheitszentrum entstehen" .

Ebenfalls im Bebauungsplan festgehalten ist, dass das "urbane Wohngebiet in zentraler Lage der Kernstadt Pfungstadt ... zur Deckung des Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum" dienen soll. Naja. Ob es jetzt ausgerechnet Pfungstadt sein muss, das die verkorkste Wohnbaupolitik der Landes- und Bundesregierung richten soll, darüber kann man streiten.

Denkmalschutz

Im Projektgebiet befinden sich denkmalgeschützte Gebäude. Dazu gehören unter anderem:

Verwaltungsbau (Eberstädter Straße 89)

Schalander (Mühlstraße 10)

Sudhaus

Kessel- und Maschinenhaus

Wohnsitze des Firmengründers bzw. Gründernachfolgers (Mühlstraße 14 und Eberstädter Straße 95)

Diese Gebäude (im Titelbild bräunlich dargestellt) sind aufgrund ihrer hohen orts- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung und ihrer architektonischen Gestaltung als Kulturdenkmäler eingestuft und werden erhalten. Das gleiche gilt für die historischen Kelleranlagen der Brauerei.

Verkehr und Parken

Das Baugebiet wird über die Eberstädter Straße, Mühlstraße und Kaplaneigasse angebunden. Es wird davon ausgegangen, dass in der Eberstädter Straße die Verkehrsmenge um ca. 16 % vormittags und um 11 % nachmittags steigt. Für die Mühlstraße sind es ca. 17 % vormittags und 13 % nachmittags. Zur Minimierung der Auswirkungen wird im Plan empfohlen, in der Mühlstraße Tempo 30 einzurichten sowie einen lärmmindernden Belag aufzubringen.

Das Gebiet liegt in direkter Nähe zum Bahnhof und bietet so natürlich optimale ÖPNV Abindung- ein dichtes Nebenstraßennetz ermöglicht konfliktarmes Radfahren. Die Anbindung an das überregionale Radwegenetz ist gut. Mehrere Tiefgaragen sind geplant, um den ruhenden Verkehr unterirdisch abzuwickeln. Oberirdisches Parken wird auf wenige Ausnahmen (z. B. Kurzzeitparken, Lieferdienste) beschränkt.

Freiraumkonzept

Selbstverständlich sieht der Bebauungsplan auch die komplette infrastrukturelle Erschließung des Gebiets vor, sowie Kita, Einkaufsmöglichkeiten, Grün- und Erholungsflächen und Restaurants und Raum für kulturelle Angebote vor.

Städtebaulicher Vertrag

Na schön? Außerdem gibts noch einen städtebaulichen Vertrag. Was is das denn schon wieder? Ein städtebaulicher Vertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen einer Kommune (z. B. Stadt oder Gemeinde) und einem privaten oder öffentlichen Investor oder Eigentümer, der die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen regelt. Rechtsgrundlage ist § 11 des Baugesetzbuches (BauGB).

Ein städtebaulicher Vertrag kann sehr sinnvoll sein. Er lohnt sich aber nur, wenn er gezielt zusätzliche Gemeinwohl-Leistungen rechtssicher und kalkulierbar macht – nicht weil „man das heute so macht“. Zentraler Punkt im Vertrag zu den Stadtgärten ist der Anteil von Wohnungen die "bezahlbar" sein sollen. Wie gesagt - ich meine: Falsche Adresse. Über die Bezahlbarkeit von Wohnen wird hier und hier entschieden. Nicht hier.

Aber die Details des städtebaulichen Vertrags, was da drin steht, ob den überhaupt jemand liest, das is ein eigenes Kapitel.

Google Streetview, Eberstädter Straße, Pfungstadt. Ehemalige Brauerei

Post Scriptum

Es erreichen mich nach Veröffentlichung des Artikels viele Fragen zu den Themenkomplexen: "Zeitplan" - Wann wird gebaut, wann ist mit Fertigstellung zu rechnen? und "Interesse" - An wen wende ich mich bei Interesse am Kauf / Miete einer Wohnung im neuen Quartier?

Der aktuellste Stand ist wohl wie im Echo-Artikel vom 09. Juli 2025 von der Projektplanungsgesellschaft dargestellt: Nach dem Übersteigen weiterer bürokratischer Hürden soll 2026 mit den Bauarbeiten begonnen werden. In einem ersten Bauabschnitt werden zunächst 220 Wohnungen im Nordosten des Geländes errichtet, die bis 2028 bezugsfertig sein sollen. Zitat: "Wie hoch die Mieten der Wohnungen sein werden, die nicht sozial gefördert sind, könne man zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht seriös beantworten. „Wir schauen, wie sich der Markt bis dahin entwickelt“, erklärt Grimann." (Thomas Grimann, Conceptaplan).

Außerdem: Vielleicht wurde das im Text oben nicht deutlich genug: Ich befürworte die Entwicklung des ehemaligen Brauereigeländes als neues Wohnquartier für Pfungstadt ausdrücklich. Ich bin froh, dass der Bebauungsplan nun genehmigt ist und hoffe, dass auch die folgenden Schritte zügig zu einem Baubeginn führen.

Links / Quellen

Titelbild: Entwurf des neuen Quartiers Stadtgärten Pfungstadt aus der südöstlichen Vogelperspektive, Stand 28.10.2024. Aus dem Bebauungsplan "Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei". Der Entwurf stammt vom Planungsbüro Conceptaplan, Die Baufrösche.

Beschluß 87/2025 - B-Plan Brauerei
https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZfAZPN-bV5qrLMYkik3zUSJ-cWNqWVwXU_zJqTnTRTUV/Beschlusstext_87-2025_-oeffentlich-_Stadtverordnetenversammlung_23.06.2025.pdf

Bebauungsplan "Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei". Dokumente:

Teil - 1 FNP Plan Änderung. Begründung
https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZWYSC60Mbz1_FfjZneU7wS6XJC_biKVD8N7TkI0VdumP/-1-_2025-05-19_FNP-Plan-Begruendung.pdf

Teil 2 - Textteil
https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZZSNaM9ySCmq4mFViQjWXg_ChdQnsdiiVLPG2HQ4GpO2/-2-_2025-05-19_BPlan-Begruendung-Textteil.pdf

Teil 3 - Umweltbericht
https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZadW4e0M8boRrpXYFvJ5dgD-FYig_6DGD7VnWe2ufsPl/-3-_2025-05-19_Umweltbericht-Anlagen.pdf

Teil 4 - Pläne
https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZVbjQ5DAfZsHlPYcpp3KceIQ3xkw2J8A6QL803M4xOL0/-4-_2025-05-19_BPlan-Planteile.pdf

FÖRMLICHE ÖFFENTLICHKEITSBETEILIGUNG SOWIE ANHÖRUNG DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE https://sdnet.pfungstadt.de/sdnetrim/UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZXWrlqbUEXmd8swnQKN_JEypl1fRt1w0yPzQcCBZ6BhJ/2025-05-19_Abw-OF-revBE_mitAnlagen.pdf

Stadt Pfungstadt Bekanntmachung über die Durchführung der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
https://www.pfungstadt.de/buergerservice/neues-aus-dem-rathaus/amtliche-bekanntmachungen/bauliches/aenderung-flaechennutzungsplan-und-aufstellung-des-bebauungsplans-pfungstaedter-stadtgaerten-alte-brauerei/

Pfungstadt 2032 - Ergebnisse
https://mzbereit.de/pfungstadt-2032-rueckmeldungen

Google Maps, Hier 1, Hessischer Landtag
https://maps.app.goo.gl/cXnRy1pbEXUGzp1WA

Google Maps, Hier 2, Bundestag
https://maps.app.goo.gl/39KSyeqQ1ELPHpUKA

Google Maps, Hier 3, Conceptaplan
https://maps.app.goo.gl/MgNDnvsbZugqCrM27

Echo - Stand Bebauung Braueregelände
https://www.echo-online.de/lokales/kreis-darmstadt-dieburg/pfungstadt/bebauung-des-pfungstaedter-brauereigelaendes-so-ist-der-stand-4762235

Artikel als pdf zum Download/Drucken
https://mathias-zeuner.wahl.freie-demokraten.de/sites/default/files/2025-07/mathiaszeuner.blogspot.com-Die%20Brauerei_0.pdf